Niskie wyceny zapewniają dobrą okazją do inwestowania w branży, która może się rozwijać nawet w okresach trudności gospodarczych, mówi Garry Frenklah, reprezentujący firmę Alchemy Japan
Ludzie potrzebują intymnego odosobnienia zarówno w dobrych, jak i w złych chwilach, tak więc podjęcie ryzyka w wypoczynkowej branży hotelarskiej, kiedy jej wyceny znajdują się w okresie spadkowym może być mądrą antycykliczną inwestycją, twierdzi Alchemy Japan, firma doradcza i zarządzająca aktywami, która prowadzi dziesiątą pod względem wielkości sieć japońskich love hotels (hoteli nastawionych na ułatwianie kontaktów seksualnych).
Ceny aktywów uzależnione są od dostępności dźwigni finansowych - a ponieważ banki i instytucje finansowe niechętnie pożyczają w czasie kryzysu finansowego, ceny nieruchomości spadły a stopy kapitalizacji (przychody operacyjne netto podzielone przez cenę nieruchomości) są na rekordowym poziomie, mówi Garry Frenklah , przedstawiciel Alchemy Asia ex-Japan.
Wrodzony konserwatyzm japońskich kredytodawców oznacza, że jeszcze mniej skłonnych jest do udzielenia kredytu dla love hotels.
W rezultacie oferty są realizowane w 25-30% stopy kapitalizacji. Sprzedaż portfolio Japan Leisure Hotels (JLH), pierwsza znacząca transakcja zrealizowana od początku kryzysu finansowego, została zrealizowana w czerwcu ubiegłego roku na poziomie 35%, co jest historycznym rekordem. Dla porównania, typowy współczynnik stóp kapitalizacji w USA wynosi obecnie 6-8%, powiedział Frenklah. ##
Nabywca aktywów JLH odsprzedał dwa hotele w terminie dwóch miesięcy od daty zakupu, a niedawno postąpił tak samo z trzecim przy stopie kapitalizacji 23-25%, mówi Frenklah, sugerując, że stopy kapitalizacji obniżają się i ceny zaczynają się podnosić.
Jednak wiele też wskazuje na niebezpieczeństwa związane ze złymi zakupami. JLH musiał sprzedać portfolio po wyjściu jej największego akcjonariusza, DKR Oasis, w związku z likwidacją .funduszu hedgingowego.
|