Nabrałeś apetytu na spędzenie popołudnia na polu golfowym, a filet z polędwicy wołowej z frytkami wydaje się również zupełnie zachęcającą propozycją. Nie ma problemu. Szef kuchni przyrządzi mięso tak, aby było ciepłe, barwy czerwonej w środku i różowe po brzegach w temperaturze od 54,5 do 600 C. Będzie ono po prostu takie, jakie najbardziej lubisz. No i właśnie sobie przypomniałeś, że będziesz potrzebował na jutro ten niebieski garnitur i dobrze byłoby, żeby był odświeżony. Ponownie nie będzie z tym problemu. Zajmie się tym concierge. Później, być może chciałbyś się wymoczyć w gorącej kąpieli z czekoladowym martini pod ręką. Wyluzuj się, barman przygotuje drinka.
Tak, wszystkie te wygody domowego życia, a później jeszcze niektóre. Możesz rozkoszować się tymi udogodnieniami i wieloma innymi ponieważ wkupiłeś się w jeden z najnowszych trendów na rynku nieruchomości – w hotel condo.
Hotele condo lub condotele, jak je się czasami nazywa, nie są jakimś nowym pomysłem, ale zainteresowanie tą koncepcją ostatnio gwałtownie wzrasta. Te hybrydowe formy własności różnią się w wielu punktach od tradycyjnych condominiów, hoteli i sezonowo-wynajmowanych obiektów typu timeshare.
Klienci, którzy zakupują tradycyjne condominia płacą podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i opłaty eksploatacyjne i mogą mieszkać w swoim lokalu przez cały rok. Zakupujący lokale, sezonowo dzielone z innymi, płacą jedynie za prawo przebywania w obiekcie przez kilka tygodni w każdym roku.
Kupujący decydujący się na hotele condo, dokonują zakupu lokalu w budynku, ale nie jako miejsca stałego pobytu. Obiekt funkcjonuje tak, jak hotel o pełnym zakresie usług, a właściciele pokoi mają dostęp do wszystkich udogodnień i usług, tak jak hotelowi goście. Różnica polega na tym, że właściciele pokoi otrzymują akt własności lokalu, a w czasie kiedy w nim nie przebywają, mogą udostępnić swój pokój na cele programu wynajmu pokoi organizowanego przez hotel. Jakikolwiek dochód, który jest z tego tytułu wygenerowany, jest zwykle dzielony pomiędzy właściciela lokalu a firmę zarządzającą. Idea jest taka, żeby właściciele korzystali z tytułu posiadania własności w hotelowej formie condo, korzystając jednocześnie z przywilejów, jakie gwarantuje hotel.
Hotele condo przeżywają ostatnio okres zdecydowanego rozkwitu, według Lodging Econometrics - firmy badawczej gromadzącej dane dotyczące budownictwa hotelowego. Według ich danych projekty znajdujące się obecnie w portfelu inwestycyjnym będą mogły zaoferować około 36.800 lokali w systemie condo. W Orlando 13 projektów inwestycyjnych na około 5.600 lokali condo znajduje się w trakcie realizacji.
Zazwyczaj lokale takie są droższe od tradycyjnych condominiów, ale ich właściciele nie muszą się martwić kosztami eksploatacyjnymi i mogą w jakimś stopniu odzyskać poniesione koszty poprzez system wynajmu lokali. Ponadto właściciele korzystają z ulg podatkowych i mogą sprzedać swój lokal, ponieważ jest on typową formą własności.
„W rzeczywistości jesteś właścicielem kawałka hotelu. A ludzie po prostu wolą być właścicielami czegoś na stałe, w przeciwieństwie do własności czasowej. Masz możliwość korzystania ze wszelkich udogodnień oferowanych przez hotel o pełnym zakresie usług, tak więc kiedy pojawiasz się w hotelu, jesteś po prostu rozpieszczany.” mówi Bob Ostrander, przedstawiciel Orlando w Centrum Condo Hoteli, agencji nieruchomości z centralą w Miami, która specjalizuje się w sprzedaży condo hoteli.
Kupcy mogą dokonać zakupu lokali na długo przed tym, kiedy hotel zostanie faktycznie wybudowany. Firma zarządzająca hotelem zajmuje się eksploatacją i utrzymaniem pokoi oraz nadzoruje udogodnienia takie jak basen, korty tenisowe i pola golfowe. Zasady dotyczące pobytu w hotelu właścicieli lokali mogą jednakże znacznie różnić się w zależności od firmy zarządzającej hotelem.
Zazwyczaj właściciele muszą powiadomić z wyprzedzeniem kierownictwo hotelu, jeżeli zamierzają skorzystać ze swojego lokalu, a w niektórych przypadkach muszą uiszczać opłaty housekeepingowe, w trakcie swojego pobytu w hotelu. Generalnie również, lokale są meblowane przez hotel, a właścicielom nie zezwala się na dokonywanie zmian w tym zakresie lub dodawania osobistych elementów, takich jak zdjęcia rodzinne, chociaż wiele obiektów zapewnia zamykane pomieszczenia, gdzie właściciele mogą magazynować przedmioty osobiste, w czasie kiedy pokój jest wynajmowany. W zależności od kontraktu, właściciel może ponosić opłaty za wymianę telewizora lub innych przedmiotów użytkowych, kiedy ulegną zniszczeniu lub zużyciu.
Jedną z różnic funkcjonujących w koncepcji condo hotelu jest łączne korzystanie z wygód luksusowego hotelu oraz z funkcji mieszkaniowej. W takich hotelach, lokale na najwyższych piętrach są sprzedawane osobom, które mogą przebywać tam przez cały czas. Chociaż pokoje te nie są wówczas częścią mienia podlegająca wynajmowi, to jednak właściciele mają zapewniony dostęp do hotelowych urządzeń i usług.
Pomimo wyższych kosztów, kupujący wybierają lokale w condo hotelach z kilku powodów - mówi Ostrander. Klienci mogą rezygnować z opcji kupowania tradycyjnych condominiów, ponieważ nie przewidują, że będą użytkowali lokal wystarczająco często, aby były warte poniesionych na nie kosztów zakupu oraz kosztów i kłopotów związanych z ich utrzymaniem. Być może też, właścicielowi po prostu podoba się pomysł zostania cząstkowym właścicielem znanego, markowego hotelu. Czasami postrzegają zakup lokalu jako okazję inwestycyjną w rodzaju zakupu drugiego domu. Jednakże, Patrick Ford, prezes firmy Lodging Econometrics mówi „Jeżeli rozglądasz się za okazją inwestycyjną, to zdarzają się dużo lepsze inwestycje niż ta. Zazwyczaj kupujący to „ktoś poszukujący miejsca, które będzie się nadawało jako lokum dla spędzania corocznych wakacji. Dziewięć na dziesięć sprzedanych lokali zostało sprzedane z tego właśnie powodu.”
Chociaż właściciele mogą wynajmować swoje pokoje to jednak częścią wyzwania jest ostrożne skalkulowanie dochodów, ponieważ obłożenie hoteli może okazać się w znacznym stopniu nieprzewidywalne. Ostrander twierdzi, że agencjom nieruchomości zabrania się projekcji prognoz dotyczących możliwości przyszłych dochodów z pokoi, dlatego też nabywcy muszą odrobić swoje domowe lekcje, aby mieć pewność, że zainwestują w projekt, który nosi duży stopień prawdopodobieństwa zwrotu z inwestycji.
Hotele condo bardzo często są sytuowane w pobliżu plaż, kasyn i parków tematycznych. „Budowane są tam, gdzie występuje popyt na hotelowe pokoje” mówi Ford. „Jest to podstawowy powód lokalizacji.”
Na Florydzie hotele condo zdobyły popularność w Miami, gdzie znakomicie dają sobie radę na rynku wtórnym, mówi Ostrander. Dodaje, że silny rynek turystyczny stwarza w tym rejonie idealną lokalizację. „Jesteśmy największym rynkiem mieszkaniowym po Las Vegas, tak więc wszystko na to wskazuje, że Orlando będzie następne w kolejce” mówi.
Jednym z przykładów lokalnych projektów inwestycyjnych jest Sage Resort, 10-piętrowy hotel, położony na obszarze 5 akrów. Udogodnienia, w tym składającym się z 260 pokoi condo hotelu, obejmują centrum fitness, restaurację, ośrodek spa, basen i usługi concierge. Obiekt został wybudowany przez Turkey Lake Partners i jest zlokalizowany zaledwie kilka mil od lokalnych parków tematycznych. Ceny wahają się w przedziale od 419.000 $ za pokój dwuosobowy do ponad 1 mln $ za penthouse. Kurort nie będzie gotowy do użytku przed 2007 rokiem, ale lokale już teraz są oferowane do sprzedaży. Ostrander mówi, że hotele condo to wielka okazja zakupowa dla klientów, ale „nie są one dla każdego. Są pewne restrykcje związane z sytuacją życiową. Nie wszyscy będą z tego zadowoleni, ale dla tych, którzy mogą skorzystać z tej okazji, w menu będzie czekał filet mignon.
Źródło: Orlando Sentinel
|
