Zastanów się nad tymi sześcioma zagadnieniami, aby zapewnić przedsięwzięciu sukces – Na pewno słyszałeś o tym całym zamieszaniu związanym z hotelami condo. Te hybrydowe własności materializują się dosłownie wszędzie, od najatrakcyjniejszych miejsc wypoczynku turystycznego do średniej wielkości miast na terenie całego kraju.
Dlaczego następuje tak nagłe rozprzestrzenianie się hoteli condo? Głównie z powodu finansowych korzyści dla dewelopera osiąganych na wiele różnych sposobów. Kredyty budowlane na hotele condo są często tańsze i łatwiejsze do uzyskania, niż kredyty budowlane na zwykłe hotele. Hotele condo pozwalają ryzyku związanemu nieodłącznie z budową obiektu, być rozłożonemu na indywidualnych właścicieli tych hoteli.
Deweloper condo hotelu może odzyskać większą część kosztów budowlanych od razu, w niektórych przypadkach przerywając nawet prace wykończeniowe. Ponadto pozostaje on właścicielem przestrzeni konferencyjnych, restauracji, urządzeń spa i być może kilku tradycyjnych pokoi hotelowych.
Jeżeli hotel condo jest prowadzony przez menedżera znanej marki hotelowej, deweloper będzie miał możliwość odsprzedania obiektu po wyższej cenie i uzyskać wyższą stopę zwrotu, niż mógłby ją uzyskać budując tradycyjny hotel.
Niezależnie od tego, czy rozważasz budowę nowego condo hotelu lub przekształcenia istniejącego hotelu lub apartamentowca, to pierwszym etapem powinno być wykonanie studium przedprojektowego (feasibility study). To szczegółowe opracowanie powinno zawierać wszechstronną analizę rynku, konkurencji i wszystkie inne elementy, które w połączeniu ze sobą mogą trafnie i w miarę dokładnie przewidzieć potencjalny sukces lub porażkę przedsięwzięcia.
Pamiętaj: jeżeli obiekt nie odniesie sukcesu jako hotel, to nie odniesie również sukcesu jako hotel condo.
Kiedy już wykonalność projektu została określona, będziesz musiał przymierzyć się do podjęcia wielu innych decyzji, związanych z możliwościami przyciągania potencjalnych kupujących i przyszłych gości hotelowych. Poniżej przedstawiono sześć kluczowych czynników do przemyślenia w procesie wykonalności przedsięwzięcia:
Lokalizacja
Wszyscy wiedzą, że lokalizacja jest decydująca dla sukcesu jakiegokolwiek projektu związanego z nieruchomością. Lokalizacje najbardziej nadające się dla celów uruchomienia hotelu condo znajdują się na najatrakcyjniejszych gruntach: nad oceanem, w sąsiedztwie pól golfowych, obok parków tematycznych, centrów konferencyjnych czy kasyn, ewentualnie w centrum ruchliwego miasta. Oto dlaczego takie miasta jak: Miami Beach, Fort Lauderdale, Myrtle Beach, Las Vegas i Chicago są na czele rozwoju hoteli condo, w kraju.
Jeżeli postrzegasz hotele condo, jak drugie domy, to jest to odpowiedź na pytanie, dlaczego obiekty te mają przewagę nad innymi. Wszystkie one odniosą sukces niezależnie od czynników ekonomicznych.
Franczyza
Operator hotelu condo ma decydujące znaczenie dla sukcesu obiektu. Hotel condo z markową nazwą taką jak: Hilton, Ritz-Carlton, Starwood, Hyatt czy Trump prawdopodobnie wygeneruje większe dochody, niż ten niemarkowy, ponieważ może stosować wyższe stawki, korzystać z efektów światowej reklamy i centralnego systemu rezerwacji.
Ponadto dysponując dobrze znaną nazwą, franczyza spowoduje zwiększenie sprzedaży w hotelu condo, ponieważ kupujący pragną poszczycić się posiadaniem czegoś, co można określić jako „posiadania części Trump'a czy Ritz'a”.
Udogodnienia
Wybór właściwego zestawu udogodnień dla hotelu condo jest ważne w przyciąganiu potencjalnych właścicieli lub wynajmujących. Które udogodnienia są warte wydatków na budowę, rozwój i działania operacyjne?
Ekskluzywne hotele condo muszą zaoferować kilka opcji gastronomicznych, usługi spa w pełnym zakresie, centrum fitness, usługi concierge i wiele innych. Niektóre obiekty wykorzystują nawet swoje najlepsze udogodnienia jako narzędzia do wyróżniania się spośród rynkowej konkurencji. Stają się one ich unikalną propozycją sprzedażową. Takim udogodnieniem może być kryty park wodny, pole golfowe, wewnętrzne kasyno, wsparcie sławnych osób lub dobrze znana restauracja czy klub nocny.
Charakterystyka obiektu
Większość hoteli condo wygląda w większym stopniu na luksusowy apartamentowiec niż na zwykły hotel z pokojami gościnnymi. Właściciele wyceniają pokoje zadając następujące pytania: czy pokój posiada odpowiednią, wystarczającą powierzchnię? Czy posiada osobną sypialnię? Czy jest zaopatrzony w niezbędne urządzenia kuchenne? Czy zapewnia atrakcyjne widoki? Czy wnętrze zostało zaprojektowane przez znanego architekta? Czy cena jest konkurencyjna? Czy mogę otrzymać dofinansowanie?
Roczne dochody
Obecnie większość kupujących ma świadomość, że nie powinna traktować hoteli condo jak wehikułów inwestycyjnych. Niemniej jednak chcieliby, aby ich jednostka wygenerowała co najmniej wystarczającą ilość dochodu, pozwalającą na pokrycie kosztów utrzymania i koszty podatkowe, jak również część lub całość opłat hipotecznych.
Większość kupujących chciałoby mieć poczucie, że hotel, jego kierownictwo, lokalizacja, udogodnienia, nisze, itp. są zdolne do przyciągnięcia wystarczającej ilości biznesu, aby obiekt mógł osiągnąć właściwy poziom obłożenia i będzie w stanie stosować średnie dzienne stawki, pozwalające na odnoszenie sukcesów.
Wycena
Czy jednostki w hotelu condo będą zyskiwać na wartości? Podczas gdy hotele condo mogą być sprzedawane jako nieruchomości a styl życia jest zgodny z regulacjami Komisji Rynku Papierami Wartościowymi (SEC), kupujący chcą wiedzieć czy inwestują w wartościowe aktywa. Nawet jeżeli dochody, jakie będą osiągali z tytułu umieszczenia swojego pokoju w programie wynajmu pozwolą im tylko na zrównoważenie kosztów, to mają jednak nadzieję na zysk przy sprzedaży swojego lokalu.
Zainwestowanie w hotel condo nie jest planem na szybkie wzbogacenie się. Obiekty odnoszące sukcesy, to takie hotele, które mają przemyślane plany działania przyciągające kupujących i wywiązujące się ze składanych wcześniej obietnic. Deweloperzy hoteli condo, którzy działają w sposób właściwy, stwarzają sytuację, w której zyskują obie strony - oni, jako właściciele lokali i społeczność, w której ulokowany jest obiekt.
Joel Greene
| 
