Gospodarka się rozwija. Ludzie zaczęli znowu podróżować. Biznes hotelowy zwyżkuje. Oczywiście wiesz, co to oznacza. Oznacza to, że operatorzy hotelowi nabierają coraz szybszego tempa w planowaniu, finansowaniu i budowaniu nowych projektów. Jeżeli się pospieszą i nie będzie błędów w określeniu przeznaczenia terenu pod zabudowę a warunki kredytu będą korzystne i budowa zacznie się jeszcze przed zimą, to może wtedy nowy hotel zostanie otwarty, jeszcze zanim przemysł hotelarski wpadnie w następny „dołek”. W rzeczywistości, jeżeli otwartych zostanie wystarczająco dużo nowych hoteli, to zjawisko to samo w sobie może wywołać następny „dołek”, ale to inna historia.
Niektóre z nowych hoteli zaczynają natychmiast odnosić sukcesy. Niektóre mają kłopoty zanim wystrzelą pierwsze balony inaugurujące ich otwarcie. Gdybym mógł wiarygodnie przewidzieć czy dany projekt hotelowy odniesie sukces finansowy, byłbym dużo bardziej popularny i mógłbym sobie pozwolić na dużo droższe przyzwyczajenia. Mam jednak parę sugestii, gdzie hotelowi deweloperzy nie powinni lokować nowych hoteli:
Obok starych stadionów sportowych. Nic nie powoduje szybszego zanikania rynku fanów sportu, niż nowy, lśniący stadion, otwarty po drugiej stronie miasta, kiedy lokalna drużyna przenosi tam swoją bazę. Jednakże, każdy właściciel zespołu sportowego w kraju naciska na lokalnych liderów społecznych na budowę odpowiednich nowych obiektów o wartości 1 mld $, z otwieranym dachem i tysiącami drogich „loż”, budowanych z publicznych pieniędzy, a następnie użyczonych właścicielowi zespołu w formie leasingu za 1 $ na rok. Stary stadion zostanie „zaorany”, a następnie zdemolowany, aby zrobić miejsce dla budownictwa publicznego.
W sąsiedztwie centrali korporacyjnej nowego przedsiębiorstwa o zaawansowanej technologii. Wiele osób przerobiło już tę lekcję w czasie boomu internetowego. Nic nie pojawia się i znika szybciej, niż szybko przemieszczające się przedsięwzięcia o zaawansowanej technologii. Fantastyczny nowy gadżet, którego nie można szybko wyprodukować za cenę 300 $, będzie sklonowany w Tajwanie i pojawi się na półkach Wal-Marta w przyszłym roku w cenie 19,97, a akcje, które wzrastały do 100 $, będą wkrótce tylko świstkiem papieru. Będziesz mógł sprzedać hurtem pokoje dla prawników, którzy będą tu służbowo prowadzić dochodzenie w sprawie „kreatywnej księgowości”, ale potem twój hotel będzie świecił pustkami, tak jak budynek centrali firmy Intergalactic.
Obok dziewiczego parku narodowego. Słyszałeś o pewnego rodzaju ekoturystycznych hotelach boutique, zbudowanych z surowego, nieociosanego cedru, ale z 24-godzinną obsługą masażystek i piwniczką pełną wina po 500$ za butelkę. Możesz zdobyć gości wśród międzynarodowej śmietanki towarzyskiej, której imponują spartańskie warunki, ale następnego tygodnia mili ludzie z rządu Stanów Zjednoczonych prawdopodobnie zadecydują o zezwoleniu na poszukiwanie na tym terenie ropy naftowej, górnictwo odkrywkowe i magazynowanie odpadków nuklearnych u podnóża Mount Rebus. Ludzie ze śmietanki towarzyskiej są tacy kapryśni.
W jakimkolwiek kraju, w którym rządy zmieniają się co tydzień. W poszukiwaniu wschodzących rynków, amerykańskie firmy planują budowę hoteli na piaszczystych plażach, w różnych bananowych republikach o liberalnych przepisach w zakresie hazardu oraz chętnych do wspomożenia swych mizernych płac o nazwijmy to „składki”. Proszę sobie zdać sprawę z tego, że kiedy twoje aktywa zostaną po prostu „znacjonalizowane”, generalnie będzie to oznaczało, że nie jesteś już dłużej ich właścicielem i że były Minister Turystyki w Dżungli sądzi, iż mógłby lepiej poprowadzić twój hotel. Szczególnie wtedy, gdy dostanie go za darmo.
W rejonie występowania dużych trzęsień ziemi, na sztucznych plażach z materiałów wypełniających lub zapadających się terenach. Hotele są cięższe od wielu innych budowli, jak namioty dla psów czy naczepy kempingowe. Jeżeli dwa pierwsze piętra zapadną się nagle pod ziemię, goście mogą zacząć unikać przebywania również na wyższych piętrach. Następstwem tego jest unikanie miejsc, w których nastąpiły zapadnięcia gruntu, gdzie gnijące śmieci będą wywoływać powstawanie bąbli metanu przez następne 300 lat. Masz wystarczająco dużo problemów z metanem będąc gospodarzem zawodów kucharskich w przyrządzaniu chili.
W sąsiedztwie jakiegokolwiek hotelu, którego właścicielem jest agencja rządowa. Nie chcesz chyba konkurować cenami z hotelem, który nie spłaca kredytu i nie ma motywacji do osiągania zysków oraz finansuje swoje potrzeby kapitałowe ze stopy podatkowej obiektu. Nie ma ich wiele i w większości nawet nie ma co pisać, ale pamiętaj, że cokolwiek prowadzonego przez rząd, ma więcej pieniędzy od ciebie, bo przecież to oni je drukują.
Na jakimkolwiek rynku, na którym średnia stopa obłożenia, wyrażona w stosunku procentowym, jest niższa od cyfry oceny, jaką otrzymałeś na zakończenie szkoły. Nie obchodzi mnie to, jak piękny i unikalny będzie twój hotel. Jeżeli na rynku są trzy hotele, a na parkingu hotelowym każdego z nich o godzinie 3.00 nad ranem stoją trzy samochody to „rynek” składa się w przybliżeniu z 9 osób, Nawet jeżeli zdobędziesz te dziewięć osób i wyeliminujesz z gry pozostałe dwa hotele, twój pożyczkodawca i tak wkrótce przejmie twój hotel. Deweloperzy często argumentują, że ich hotel będzie tak unikalny i wspaniały, że na pewno „pobudzi” rozwój rynku. Słownik Hotelowych Deweloperów definiuje słowo „pobudzenie”, w ten sposób (1) stan takiej unikalności i wspaniałości, że goście pozostają w twoim hotelu, nawet jeżeli konferencja odbywa się w innym mieście (2) stan jeszcze większej unikalności i wspaniałości, w którym nawet stali mieszkańcy regionu, przebywają w twoim hotelu, uciekając od swoich szarych i bezbarwnych domostw (3) powodowanie halucynacji nieuleczalnym optymizmem.
Jest tylko kilka sugestii na temat, gdzie nie wznosić nowego hotelu. Jestem pewien, że nasi czytelnicy będą mieli dużo więcej sugestii dotyczących tego tematu, a wszystkie będą sprowadzały się do jednego „nie rozstawiaj się w moim pobliżu!”
Larry Mundy
© Copyright Larry Mundy
Tytuł oryginału: "Where Not To Build a Hotel"
Reprint i tłumaczenie artykułu przez ehotelarz.com za zgodą autora.
Larry Mundy – pracuje w firmie hotelowej w Dallas. Jego poglądy są jego własnymi spostrzeżeniami i mogą się znacząco różnić od punktu widzenia innych osób.
Kontakt:
Larry Mundy
email: LJM2804@yahoo.com
|
